Секретное ведомство финансов. Выпуск 6. Тень Ларри Финка, и почему прогнозы сбываются
Почему тень? Каждый раз, когда на рынке недвижимости возникает подобие кризиса, все долгожители рынка начинают вспоминать американский ипотечный кризис 2008 года. А имя - это тот товарищ, который придумал, что с тем всем потом делать совместно с государством. Если кратко. Но надо понимать совершенно иное строение нашего государства и всех его систем. О этом говорить долго, но у них там капитализьмъ) , а у нас строение экономики иное. Именно поэтому когда-то у кого-то и не получалось параллелей и прогнозов, построенных на той модели.
Но тень «отца Гамлета» так до сих пор и не дает покоя. Сейчас к тени отца прибавились и новые обстоятельства дела. Около половины новостроек не продается, и возникает глобальный вопрос, не подконтрольный ни семейной ипотеке, ни каким-то еще государственным решениям. Да, вопреки мнению. Так как данный избыток превышает потенциальную целевую аудиторию, способную, и главное, желающую в ближайшие годы приобрести эти объекты по плюс-минус текущим ценам. Хоть сейчас и не политкорректно, но хорошие примеры из зарубежной парктики можно и изучить. Так вот, вспоминая ипотечный кризис в США, можно взять на вооружение (прозвучало тоже символично) несколько методов.
Когда-то их Блэкрок скупала, как инвестиционная компания, (при этом не при банке), недвижимость у должников банков, ипотечных заемщиков, которые не смогли справиться с платежами. За сколько и как происходил этот выкуп, в данном случае не важно, хотя очевидно, что при желании избавиться от непомерных платежей, скупка шла дешевле рынка. Люди совсем не могли платить кредиты. Совсем. У нас пока могут? Далее недвижимость предлагалась в аренду. Даже им же, без переезда.
Это именно те темы, которые обсуждаются в последнее время. Куда девать застройщикам нераспроданное жилье? Держать долго-долго на баланке после оформления парва собственности не очень выгодно, да и в практике такого у многих почти не было. Буквально с сегодняшних дней возникают прецедента нераспроданности. Однако, опять же, вернемся к опыту уже других теплых стран, - аренда от застройщика. Такая практика сформировалась далеко не только в курортных местах. Наши застройщики к этому не готовы ни организационно, - надо создавать инфраструктуру в компании для управления недвижимостью, аналогично отельным схемам. Надо просчитать налогообложение. Не готовы застройщики. Соответственно, вновь тень Ларри Финка с идеей выкупа на иную компанию. В нашем случае все опять надеятся на государственные структуры, однако тут эффективность госструктур спорная. А участие банков может создать еще более сложные схемы. Так как для управляющей компании недвижимость должна быть профильным активом, это главное отличие. А для банков это НЕПРОФИЛЬНЫЙ актив, они работают с финансовыми обязательствами. Да, банк сейчас забирает квартиры должников. А потом неактивно мучается с ними. Так как это НЕ профильное для него. Массово делать это как Блэкрок не будет, не хочет, неинтересно, недоходно.
Профильность. Это главное в системе управления недвижимостью. Хотя участие банка может быть оговорено, но нужно понимать, что именно проценты стоимости капитала повышают в итоге стоимость для потребителя любого материального актива, не важно, покупает он или арендует его.
Создание частным бизнесом такого актива была давно заблокирована действующим законодательством, которое требует огромного уставного капитала. Вот как раз в этом вопросе и напрашивается частно-государственое партнерство. Однако пока разработка такой схемы идет с участием именно банков. Потому, что логика тут следующая, - а арендой последует выкуп с использованием кредита. Правильная ли эта логика? И да и нет.
В условиях стабильной растущей экономической ситуации у населения да. А вот если нет, то тень Ларри опять возникает, так как его схема сработала именно во время злостного кризиса, когда банк только будет мешать условиями и процентами. А по-другому банк просто не может, так требует его закон.
Частно-государственный институт аренды избытка нового жилья может вспомнить также истории ведомственного жилья, а также социального найма. Безусловно, экономику нужно считать, закладывать сценарии и прочее. Но, вспомните, система Жилстройсбережений. Как бы она сейчас сработала, если бы накопления были массовыми тогда. Не сейчас, как рекламирует опять ее зеленый банк. А именно тогда, и сейчас бы на рынок вышли бы итоги этих накоплений и поддержали продажи. Мы тогда говорили, но тогда банкам это было менее выгодно, чем давать ипотеку. Вот именно поэтому банк тут нужный игрок, но в определенных пределах. А не главный, как сейчас во всей строительной отрасли, в то же время игрок, по сути заблокированный ставкой ЦБ и законом о самом себе.
Думаем и считаем дальше. Создание потока арендных платежей за квартиру на 10 лет, - это съема, немного с обратной стороны похожая на накопительный или потребительских кооператив. Их когда-то недооценили, сейчас опять вспомнили. Суть в том, что у кооператива нет конечного одного ( двух, трех ) бенефициаров. И в это его плюс и минус. Минус в том, что демократия иногда зло. Плюс, - просто так не закрыть, не растранжирить, только единогласно по Уставу. Но для многих, так уж получилось, а у Нацбанка РБ это получилось особенно хорошо, это инструмент «с душком».
Поэтому для пирамидо - ненавистников нужно глобально изобретать иной инструмент. И опять тень Ларри подсказывает - частно-государственная инвестиционная компания с участием и управлением тех, у кого голова на плечах. При этом вопрос «где тут деньги» для всех останется актуальным, в отличие, например, от госкомпании. Соответственно, экономическая эффективность будет на первом месте.
Что дальше, сугубо ИМХО. Очередное изобретение экосистемы на базе госкомпании, некоммерческой структуры или даже банка уже не даст результата. Привлечение частного инвестора тоже, твк его и интерес к теме короток, как молодость мысли. Те схемы абсолютно все рассчитаны на растущий рынок. Это второй ключевой фактор темы после «профильного актива». Растущий не в плане роста цены, а в вопросе не насыщенности спрос. «Генная память» рынка и его игроков пока не дает всем перестроить мышление на то, что так уже не будет никогда. Вот с этим, с избытком и пресыщением идеями и объектами, глобально российский рынок столкнулся можно сказать впервые. Поэтому надо немного забыть про старые рабочие схемы и искать новые, вспомнить и старые, которые в те времена, возможно, были совсем нерабочими. Возможно, что-то подлежит реставрации. Тренд то перевернулся.
И последнее. Почему прогнозы сбываются. Потому, что это глобальный ежедневный 20-летний анализ и, главное, постоянное нахождении при этом внутри исследуемого рынка.
Автор: Андреева Елена, генеральный директор Сети АН ЭКСПЕРТ
Перепечатка текста и частичное цитирование без согласования запрещена вво избежание искажения мысли.
Количество просмотров -
